Het is een bestemmingsverandering die de dichtheid beperkt. Het is een stadsplan dat het voor Habitat for Humanity moeilijker maakt om huizen te bouwen, en voor huizenbouwers om winst te maken. Des Moines, Iowa's nieuwe voorgestelde bestemmingscode is door critici gepijnigd als 'achterwaarts"En oneerlijk tegenover arme huurders, een voorbeeld van de stad" nee zeggen dankzij 21st-eeuws leven. "
"Het wordt een vloedgolf die vele boten zal overspoelen, vooral inwoners van Des Moines die minder dan $ 90,000 per jaar verdienen," Lance Henning, uitvoerend directeur van de Greater Des Moines Habitat for Humanity, vertelde de stad Planning and Zoning commissie, argumenterend dat de nieuwe regels nieuwe huizen te duur zullen maken voor bepaalde inkomensniveaus.
Maar praat met Michael Ludwig, de planningsbeheerder van de stad Des Moines die het voorstel heeft helpen opstellen, en je hoort een andere kant van het verhaal. De voorgestelde en recent bijgewerkte wijzigingen - waaronder een striktere reeks materialen en bouwvereisten, stroomlijnende codevereisten en minimale groottevereisten zoals 1,150 vierkante voet voor een huis van één verdieping met een kelder, onder andere - zijn ten onrechte bekritiseerd, in zijn mening. De Des Moines 2040 zoneringsvoorstel dat kreeg zoveel nationale aandacht - in de nasleep van de natie betaalbare woningcrisis en inspanningen zoals De stadsbrede uitbreiding van Minnepolis- heeft een heel andere intentie.
Aan het einde van een driejarig proces waarvan hij zegt dat het een groot aantal belanghebbenden omvatte, waaronder enkele die groottevereisten bespreken, vindt hij dat de huidige controverse verkeerd is geïnformeerd.
"In tegenstelling tot artikelen over het plan, is het idee om de bouw te stroomlijnen, een duurzamere stad te creëren en meer ontbrekende midden- en betaalbare woningen mogelijk te maken", zegt Ludwig. "De hoeveelheid aandacht die de vierkante meters nodig hebben, is een slechte dienst bewijzen aan wat deze code doet en aanmoedigt."
Vorige week keurde de planning- en bestemmingscommissie van de stad de verordening unaniem goed, 14-0, en beval de voorgestelde code aan, evenals een addendum waarin werd gevraagd om wijzigingen in de minimale vierkante meters voor woningen. Veel van de speling over het plan, en artikelen die de potentiële impact ervan bekritiseerden, kwamen tot stand over de initiële vereisten voor minimale woninggroottes.
Maar na een addendum in dezelfde plannings- en bestemmingscommissie die dat plan goedkeurde, adviseerde lager vereiste vierkante meters voor huizen, op basis van feedback van ontwikkelaars en pleitbezorgers, zelfs enkele van de meest fervente critici veranderden hun kijk op de nieuwe regels.
Ted Grob, die al tientallen jaren eigenaar en exploitant van de lokale thuisbouwer Savannah Homes is, vertelde het Des Moines Register eind vorige maand dat hij gewoon "zou niet in Des Moines bouwen'Als de nieuwe regels van kracht werden. Maar in een gesprek met Curbed op maandag, nadat veranderingen in minimale huisgroottes waren opgenomen in de aanbevelingen van de commissie, zei hij dat als de nieuwe veranderingen doorgaan, "ze op een goed pad zijn."
"Als ze de aanbevelingen volgen, die unaniem zijn, denk ik dat we in goede vorm zijn", zegt hij.
Hoe het bestemmingsvoorstel van Des Moines ontstond
De nieuwe bestemmingsaanbevelingen zijn voortgekomen uit grotere regionale plannen, Plan DSM, een set regionale doelen en richtlijnen die planningsprijzen heeft gewonnen (Silver Level Sustainability Award van de American Planning Association en Daniel Burnham Award uit de staat Iowa). Ludwig zegt de stad, wat is een van de snelst groeiende in het Midwesten, wilde landgebruik verbinden met transport en algemeen budget.
De bestemmingscode van de stad is sinds 1965 niet bijgewerkt. In plaats daarvan is het in de voorgaande decennia meer dan 300 gewijzigd. De visie van Ludwig is om een onsamenhangende, tegenstrijdige reeks voorschriften te vervangen door iets dat het soort ontwikkeling stimuleert dat Des Moines nodig heeft: dichter, dichter bij doorvoer en idealiter betaalbaarder. Door code-tegenstrijdigheden weg te nemen, kan de stad de kwaliteit en voorspelbaarheid van het ontwikkelingsproces verhogen.
"We proberen de markt te sturen om creatiever te zijn en een product te bieden dat anders is dan wat er historisch is geleverd," zegt hij. "We hebben gehoord dat er geen markt is voor gemengd gebruik, maar we hebben gezien dat die echt werkten toen we ons richtten op doorgangsgangen."
Het nieuwe codevoorstel is opgezet met wat Ludwig een fast lane noemt, wat bekend staat als de ontwikkeling van rechts. Dit stelt eigenaren van onroerend goed in staat om te bouwen zolang plannen voldoen aan een strikte set van eisen, zich afmelden voor een 90-dag goedkeuringsproces.
wpDiscuz