Agenda 21: de ongemakkelijke waarheid over de ontwikkeling van gemengd gebruik

Wat de trends in de ontwikkeling van winkelvastgoed betreft, is geen enkele gedurende mijn 30 jaar in de branche meer contraproductief of door de overheid gedreven geweest dan residentiële boven retailontwikkeling voor gemengd gebruik (RRMU).

Kies zowat elke Bay Area-stad en u zult gemakkelijk een aantal RRMU-projecten identificeren die de afgelopen tien jaar zijn voorgesteld, gerechtigd en / of ontwikkeld. En met een zeldzame uitzondering kampen deze projecten met dezelfde kwalen… relatief hoge leegstand, substantieel onder de markthuren, slechte krediethuur en een hoge omloopsnelheid van de makelaarskantoren die, met weinig succes, proberen te verhuren wat niet verhuurbaar is.

Begrijp me niet verkeerd - als ontwerpconcept werkt RRMU prachtig… in Parijs. En in Manhattan. En daarin schuilt een groot deel van het probleem. Stadsplanners en gemeenteraden in heel Noord-Californië hebben een minderwaardigheidscomplex onthuld voor grote stedelijke markten over de hele wereld en hebben geprobeerd dit uiterst stedelijke producttype te dwingen tot uitgestrekte buitenwijken, van Concord tot Novato tot San Jose. Raad eens wat, het belangrijkste ingrediënt ontbreekt: geconcentreerde, massale voetgangerspopulaties.

Retailontwikkelingen gedijen en genieten van een concurrerende vraag naar hun vacatures alleen wanneer handelaren en restaurants kunnen slagen. De ingrediënten voor het succes van de retailer zijn universeel bekend en bewezen: gemakkelijke bereikbaarheid, gemakkelijk parkeren, sterke medehuurders en nabijheid van een aantrekkelijk handelsgebied. In de voornamelijk voorstedelijke submarkten van de Bay Area bereikt meer dan 90% van de shoppers hun winkel- en eetbestemmingen met de auto. Slechts een van de negen provincies van de Bay Area, San Francisco, kan een legitieme aanspraak maken op het soort fundamentals dat RRMU ondersteunt, en zelfs dan alleen in geselecteerde buurten

Maar het winkellandschap in elke andere Bay Area-provincie is overwegend voorstedelijk van aard en bestaat uit winkelcentra, krachtcentra en regionale winkelcentra met veel parkeergelegenheid, of traditionele stadscentra die zich richten op auto-georiënteerde shoppers via parkeren op straat en nabijgelegen parkeergarages. Tegenover succesvolle en diepgewortelde activa zoals deze, met hun parkeergemak, sterke ankerhuurders en brede aanbiedingen, proberen RRMU-projecten tevergeefs huurders aan te trekken die nuchter een toekomst zien zonder parkeergelegenheid, geen betrouwbare ankerhuurders of het verkeer dat ze genereren, en vooral, geen klanten.

De talrijke submarkten van de Bay Area voldoen niet aan de fundamentele criteria voor RRMU om meer redenen dan een gebrek aan woondichtheid. Onthoud dat de Europese en oostkustmarkten waar RRMU historisch is geëvolueerd, typisch eeuwenoud zijn en een veel beperktere infrastructuur hebben van snelwegen, parkeerplaatsen en wegen, die allemaal noodzakelijke factoren waren voor de natuurlijke groei van RRMU in die markten. RRMU werkte op deze markten omdat er op het moment dat ze zich ontwikkelden geen alternatief was. De infrastructuur in Noord-Californië is echter gebaseerd op een 20e-eeuwse standaard, die aanleiding gaf tot voorsteden en de winkelprojecten die hen dienen, waardoor de kritieke oorzaak en gevolg-chemie die nodig is voor een succesvolle RRMU wordt geëlimineerd. De regeringselites hebben deze realiteit genegeerd terwijl ze hun euromodel voor onze gemeenschappen naar voren brachten.

Rapt door het dogma van New Urbanism, hebben onze gemeentelijke planners uniform het feit genegeerd dat retail van nature graag samenkomt. In retailleaseplanning komt deze realiteit tot uitdrukking door ankerhuurders, grotere formaten en kritische massa. De RRMU-ontwerpen van New Urbanism steken de oren echter dicht en sluiten de ogen voor deze essentiële waarheid.

Tragisch genoeg hebben de geavanceerde residentiële ontwikkelaars van vandaag het spel geleerd. De hete residentiële markt stelt hen in staat projecten uit te bouwen waarbij ze geen inkomsten kunnen genereren voor de winkelruimte die ze door de gemeente worden gedwongen te bouwen, wetende dat het op zijn best moeilijk zal zijn. Maar sterke winsten op de residentiële pro forma compenseren de afboekingen in de detailhandel, waardoor een ander RRMU-project ontstaat waarvan de begane grond leeg zal komen te staan, of misschien wordt gehuurd door een startende nagelsalon of vechtsportoperatie zonder krediet of hervatten, als de verhuurder geluk heeft.

Natuurlijk zijn er een handvol uitzonderingen. Santana Row en Bay Street onder hen (hoewel projecten als deze meer regionaal winkelcentrum-DNA hebben dan RRMU). Er wordt ook een bewonderenswaardige niche ontwikkeld door geselecteerde bedrijven zoals BHV Centerstreet Properties, die projecten voor gemengd gebruik leveren die functionele, eersteklas detailhandel willen combineren met hoogwaardige woningen. Maar voor elk verpletterend succes zijn er misschien wel dertig treinwrakken. Stadspersoneel dat niet verantwoordelijk is voor het financieren, leasen of beheren van de projecten die ze bedenken en nodig hebben, wordt steeds meer een klasse mensen die de handen in de haak slaan, maar zonder laarzen op de grond begrijpen hoe retailleasing werkt of van het volkomen gebrekkige aard van hun dromen.

Onze stadsplanners lijken allemaal dezelfde conferenties en seminars bij te wonen - die georganiseerd door een alfabetsoep van handelsorganisaties zoals ULI, ICSC en BOMA. Ze brengen het trendy ontwerpconcept du jour (bijv. Residentieel boven gemengd gebruik in de detailhandel, doorvoerdorpen, adaptief hergebruik, enz.) Terug naar de overweldigende voorstedelijke detailhandelsmarkten van Noord-Californië, en gaan door met het lastigvallen van ontwikkelaars met niet-verhuurbare ontwerpen, als die ontwikkelaars hopen in die stad goedkeuring te zoeken.

Dus wie voert precies campagne voor het RRMU-ontwerpconcept? Niet de risicovolle ontwikkelaars die hebben geleerd hoe dit producttype zelden slaagt. Het is duidelijk niet de hoogwaardige retailers en eersteklas eetgelegenheden die er consequent voor kiezen om deze projecten te vermijden, waardoor ze half leeg staan. Toch gaan RRMU-projecten snel door in een bizarre vastgoedwereld waar de wetten van vraag en aanbod zijn opgeschort door ivoren torenplanners die geen van de gevolgen van deze mislukkingen ondervinden, in tegenstelling tot de ontwikkelaars die vastzaten met de bouw ervan, de banken die ze zouden kunnen lenen. of de beursvennootschappen die belast zijn met het leasen ervan.

Ontkoppeld van de financiële realiteit van het ontwerpen en bouwen van retailprojecten die kwaliteitshuurders zullen aantrekken en erin slagen om gehuurd te worden in zowel goede als slechte markten, lijken onze bureaucraten meer geïnteresseerd in hoe een project eruitziet of als het overeenkomt met de nieuwste mode in de stedelijke Meccas.

Makelaarsbedrijven zoals de onze krijgen steeds vaker bezoeken van geïrriteerde meergezinsontwikkelaars die zich realiseren dat ze een toenemend probleem hebben. Met toenemende bezorgdheid zien ze hoe het leegstandsprobleem in hun commerciële portefeuilles groter wordt en schijnbaar niet te genezen is. Geïmproviseerde leaseoplossingen zijn gemeengoed geworden nu geavanceerde institutionele ontwikkelaars hun 'winkel'-ruimtes vullen met gratis fitness- en vergaderruimten om hun inventaris van dode ruimte, al is het maar in geringe mate, te verkleinen.

Terwijl de 'onzichtbare hand' van Adam Smith de consument, de handelaar, de bouwer en de gemeenschap in het algemeen zou geven wat ze willen, namelijk parkeren, gemak, huurders en projecten die slagen, hebben onze bureaucraten hun eigen pad uitgestippeld. Een die lijkt op Parijs, maar met lege gebouwen.